Comprar uma casa é um dos momentos mais especiais da vida. Desde a busca pelo imóvel ideal até a assinatura dos documentos, tudo envolve expectativas e sonhos.
Mas e quando, logo após a compra, você descobre que o vendedor faleceu? Essa situação inesperada pode gerar insegurança, porém existem caminhos jurídicos claros para resolver. Veja a seguir o que fazer quando o vendedor faleceu após a compra de imóvel.
A compra continua válida?
Sim. Em regra, se o contrato de compra e venda foi assinado e todas as condições cumpridas antes do falecimento, o negócio continua válido. A morte do vendedor não anula o contrato, desde que os procedimentos legais tenham sido seguidos.
O ponto crucial é que, sem a presença do vendedor para assinar a escritura pública, o comprador precisará seguir alguns trâmites específicos para transferir o imóvel ao seu nome.
Como transferir a propriedade quando o vendedor faleceu?
É preciso ter ciência que o contrato particular garante direitos, mas não transfere automaticamente a propriedade. Para registrar o imóvel, você pode precisar de um dos seguintes procedimentos:
- Alvará judicial ou nomeação de inventariante
Se o imóvel já foi quitado, o caminho mais simples é buscar um acordo com os herdeiros do vendedor falecido.
Eles poderão providenciar um alvará judicial ou uma escritura pública de nomeação de inventariante, autorizando a assinatura da escritura definitiva.
É necessário comprovar que a venda ocorreu antes do falecimento.
- Adjudicação compulsória (judicial ou extrajudicial)
Se os herdeiros não colaborarem, o comprador pode ingressar com um procedimento de adjudicação compulsória.
Hoje, existe a possibilidade extrajudicial, prevista na Lei 14.382/2022 e regulamentada pelo Provimento 150/2023 do CNJ.
Alguns requisitos para esse tipo de ação, são:
- Contrato original e comprovantes de quitação;
- Apresentação de certidões negativas de ações sobre o imóvel;
- Pagamento do ITBI com comprovante.
Neste procedimento, a sentença substituirá a assinatura do vendedor, determinando ao Cartório de Registro de Imóveis competente, que faça a transferência para o nome do comprador.
- Inventário
Se o imóvel não estava totalmente pago, o bem deve ser incluído no inventário do vendedor. Os herdeiros assumirão a posição de receber as parcelas restantes. Os pagamentos poderão ser feitos em juízo, e o comprador precisará continuar cumprindo suas obrigações.
Se houver inadimplência, os herdeiros podem até pedir a rescisão do contrato e a reintegração de posse. Por isso, é essencial procurar um advogado para analisar o contrato e indicar o melhor caminho, inclusive com possibilidade de consignação em pagamento.
Terminado o inventário, os herdeiros poderão assinar a transferência do imóvel do vendedor falecido para o comprador.
Quer entender sobre como funciona a Adjudicação Compulsória? Assista ao nosso vídeo completo e saiba como funciona!
Posso ocupar o imóvel enquanto isso?
Em geral, sim, desde que o contrato preveja a transferência imediata da posse para o comprador, e não haja cláusula em contrário, isso independente se o vendedor faleceu.
Porém, cada caso é único. Antes de mudar, consulte seu advogado para analisar os termos da venda e evitar conflitos com herdeiros ou terceiros.
Como prevenir problemas futuros?
A melhor prevenção é a regularização imediata do imóvel mediante outorga da escritura, após a quitação do imóvel. Sempre verifique:
- Se todos os documentos do vendedor estão corretos;
- Se há certidões atualizadas e negativas de ônus;
- Se existe algum inventário em andamento.
Manter uma boa comunicação com os herdeiros do vendedor falecido, e formalizar tudo em cartório, reduz muito os riscos de perder esse bem.
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Conclusão
Quando o vendedor faleceu após a compra de imóvel, a situação pode parecer complexa, mas não significa o fim do sonho da casa própria e um imóvel regularizado.
Com apoio jurídico especializado e atenção aos trâmites corretos, você conseguirá registrar o imóvel em seu nome e garantir seu patrimônio.
Nós, do P&V Advogados, podemos ajudar em cada etapa: desde a análise do contrato até a adjudicação compulsória ou inventário.
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